建设银行拒绝该交易会自动解除吗(银行拒绝该交易会自动解除吗吗)

最近,全国许多地方都出现了业主想要停止贷款的现象,数十栋房地产的业主向各开发商发出了强制停止贷款通知。《北京新闻》贝壳金融记者了解到,这些房地产大部分已经关闭。

我们只想让开发商把房子盖好交付给我们。作为武汉某楼盘的买家,张克最近在《停贷通知书》上签了名。他告诉《新京报》贝壳财经记者,他在2020年购买了该楼盘的房子,并于2021年2月开始向银行偿还贷款。但到目前为止,该楼盘几乎处于停工状态,其购买的房屋仍未封顶。他说,如果开发商没有在合同规定的交付日交付房屋,房地产买家将停止向贷款银行偿还抵押贷款,直到房地产验收合格。

据记者不完全统计,除武汉外,长沙、南昌、沈阳、宿迁咸宁许昌新乡商丘周口、郑州、漯河、南阳、邵阳随州、深圳等地的许多房地产买家也发出了类似的通知,通知一般认为贷款银行存在非法贷款、资本监管不严格等问题,并表示将停止继续偿还银行贷款。涉及的银行包括许多国有银行、股份制银行和城市商业银行。截至截止日期,银行尚未回应。

从理论上讲,在许多未完成的建筑项目中,银行非法贷款是一个责任。许多律师和银行分析师认为,但在司法实践中,很少有法院会直接判定贷款可以直接停止,因此不建议买方停止偿还贷款。

银行非法贷款?购房者:只想开发商交房

我们也别无选择。张克告诉贝壳财经记者,在发出停贷通知书之前,购房者多次因房地产停工维权。自2021年8月该楼盘停工以来,买家已与开发商、武汉市房管局、区政府三方会谈近10次,但至今仍处于停工状态。在此期间,有关机构和部门的反应非常潦草,如户外景观工程完成时间,甚至出现了11月31日等不存在的日期。

根据张克提供的《停贷通知书》,自2020年底以来,他购买的房地产已售出48亿元,但到2022年7月,房地产竣工量不足35%。根据他和其他买家的调查,房地产7.开发商挪用了25亿重点监管资金,房地产建设资金缺口近8亿。距离2022年12月31日的交房日期还有5个多月。

房地产买家认为,除开发商问题外,许多贷款银行也存在,不限于贷款前风险评估失职、非法贷款和监管账户预售资金监管失职,直接导致当前房地产未完成,应承担给买方造成的全部损失。因此,房地产买家决定停止向贷款银行偿还个人贷款的月还款,直至房地产竣工验收合格交付。

据《北京新闻》贝壳金融记者报道,该通知的签署时间为7月10日,该项目的买家已将该通知送达市政府、住房管理局、当地金融监管机构、贷款银行和开发商。但目前还没有得到回复。记者试图联系上述部门和机构,但也没有回应。

一些银行业内人士表示,如果上述买家提供的相关信息是真实的,银行可能确实违反了规定。金融监管机构此前已经明确了重点监管基金的比例,并要求银行在房地产封顶后进行抵押贷款。

根据武汉市2013年发布的《新建商品房预售资金监管暂行办法》,重点监管资金标准调整为项目总预售资金的15%。自2021年以来,许多地方的监管机构再次强调,银行不能向购买主体结构未封顶住房的个人发放个人住房贷款。

强行停贷是否可行?律师建议审慎为之

购房者强行停止还贷是可行的吗?许多律师和银行家认为,尽管银行可能存在违规行为,但建议购房者谨慎。

陕西富能律师事务所副主任傅鹏向新京报表示:业主停止贷款是违反与银行签订的商品房抵押合同,应谨慎。贝壳财经记者表示,从法理上讲,房地产的未完工对应于业主和开发商房屋买卖合同关系;停贷与业主与银行商品房抵押贷款合同关系相对应。未完成的房地产不能在不同的合同主体之间产生法律关系直接抗辩。

北京金诉律师事务所主任王玉臣还表示,如果未经法院判决停止贷款或未达成停止贷款协议,贸然停止贷款的款往往成为违约方,信用调查将受到影响,也可能被起诉到法院,甚至可能被法院强制执行。

仍然有可能停止贷款。王玉臣说,如果买方想达到停止贷款的目的,根据以往的案件经验,一般有两种法律手段:第一种是民事诉讼,如果符合具体条件,可以直接向法院起诉,但这种情况并不多。第二类是利用信息披露、非法调查、谈判,甚至行政诉讼等法律手段促进贷款停止协议的实现。

南方财经法学院学术委员会主任兼首席研究员布祥瑞也表示,根据最高院现有的司法解释是由于开发商未能按时交付房屋造成的商品房预售合同解除,抵押贷款由开发商承担。但这不能一概而论,还需要看具体的违约情况,以及相关合同的约定。例如,借款人主动解除违约购房合同。那么,借款人能否再单方主张解除按揭贷款合同,而由开发商向银行承担全部本息还款义务,其实在法理上很是值得研究的。

根据《最高人民法院对商品房销售合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》有关规定,购房合同终止后,业主可以要求终止贷款合同。购房合同和贷款合同终止后,开发商应将购房贷款和购房贷款的本息分别返还银行和业主。

然而,谁违约,谁就需要承担责任。银行、开发商和借款人都是如此。卜祥瑞说,在这个过程中,各方都应该依法承担责任,而不仅仅是单方面的决定。而目前判断相关项目的情况,为时尚早,仍需相关部门进一步调查得出结论。他建议购房者依法维权。目前,相关监管机构已经出台了许多房地产救助政策,预计未来将出台一系列有利于保护各方主体权益的决策。

招联金融首席研究员董希淼认为,购房者还应积极寻求地方政府等官方部门,协调开发商追回监管账户,促进房地产尽快复工复产。

此外,易居研究院智库中心研究总监严跃进还指出,买家指责银行的违规行为也应予以重视。他建议各级政府积极调查城市项目的开工情况,严格调查未完成和绩效复工情况,积极处理与相关项目相关的购房者抵押情况断供一是注意房屋未完成与抵押贷款中断的因果关系,积极梳理贷款延期支付或其他灵活的方式。同时,注意近期房地产企业无法开工的原因和现象,继续提供帮助,特别是关闭预售资金监管开放,确保项目建设资金。

(张克为化名保护采访者身份信息)

新京报贝壳财经记者 姜樊

编辑 陈莉 校对 柳宝庆 杨许丽

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