房地产对实体经济的影响！房地产对实体经济的影响论文。

如果整个社会的所有企业实体都被视为闭环，它们可以分为两部分。一部分直接创造财富，如农业和工业，可以成为实体经济，因为它们有真正的可交易产品输出。有些人不直接创造财富，而是重新分配财富，这被称为第三产业，包括金融、商业、娱乐。

两者可以相互影响。随着实体经济的发展和财富的增加，第三产业自然会繁荣，而第三产业则会通过需求刺激实体经济的技术进步和产量增长。

房地产属于实体经济吗？房地产属于第三产业吗？因为房地产行业生产房屋，可以交易，所以属于实体经济，不属于第三产业。然而，房地产在第三产业中具有金融业的特点，尤其是期货交易保证金杠杆交易模式。

房地产的产业流程是买地-贷款-销售-建筑-还款。一套流程需要两三年，两三年，5000万本金可以获得1000万左右的利润，年化总收益率约为10%，与银行存款利率相差不大。

但一开始有很多房地产老板赚了很多钱，现在又开始赔了很多钱，这是怎么回事？恒大自有资金只有几百亿，那么几万亿的负债是怎么出现的呢？

这就是许家印以一块土地的自有资金为保证金，进行金融期货交易。如果没有建筑，先卖楼，滚动质押土地，持续征地，要求建筑企业垫资建设。

期货交易具有高风险和高回报的双重特征。只要房地产行业保持房价上涨的趋势，它就可以一直赚钱。如果它下降了一点，是几十倍杠杆期货交易将遭受巨大损失。

恒大的这种运作在社会上并不少见。比如我只有5000万，先用这5000万买一块地，然后把这块地作为抵押贷款给银行。同时，我第一时间建了一个销售中心。如果房子没有建成，我会先卖掉房子。同时，我要求施工企业提前建设，并承诺分阶段付款。

因为卖楼的钱不会统一到账，所以逐步用预付款建设的工程款。土地抵押借来的钱，用来再买一块地。

重复同样的过程，就是金融界的杠杆。本质上，一块土地的钱是你自己的资金作为准备金。你买了多少土地，杠杆率放大了多少倍。这是对老板人际关系和政府公关能力的一次很大的考验。

这样，房地产就成了期货交易，保证金仍然是5000万，土地滚动抵押，形成了几十倍的杠杆率。与此同时，这也是对房价上涨的预期。只要房价上涨10%，几十倍的杠杆率就意味着利润将达到本金的几倍。

同时，房价的上涨也会使土地抵押贷款与土地价值不一致，徐老板可以进行二次抵押，资金更充足，你可以买更多的土地，即期货里的滚动追加保证金。

这里有一个巨大的风险。由于所有满仓操作，一旦房价下跌10%，你所有的资金都将达到强制清算线，徐老板将变得贫穷，可能不得不进监狱。所以徐老板也很害怕，就像深渊一样。

很快在2015年，房地产面临着前所未有的困难，交易和价格都处于低迷状态。徐老板和许多其他采取相同策略的老板一致反映了房地产行业的困难，更多的房地产老板没有采取如此大的杠杆，资金相对较少，等待着看他们的笑话。

结果涨价去库存，货币化安置政策诞生，许老板赚了不少钱，观望者后悔不已。

这一波房地产老板赚了多少钱，但赚了多少钱，杠杆率越大，赚的钱就越多。因此，当这些老板后悔杠杆太少时，他们也觉得政府不会让房地产崩溃，所以价格上涨去库存政策不仅解决了当前房地产行业的危机，而且为下一次更大的危机奠定了基础。

果然，2015年以后，大大小小的房地产老板彻底释放了自己。能借钱就是王道，不就是一点利息吗？房价上涨10%，还剩下。

不仅如此，他们还被吹捧为精英企业家，然后自我陶醉，觉得自己可以做任何事情，从房地产主营业务中抽离精力和资金，开展各种多元化经营，尤其是汽车重资产行业。

前面说过，本来就像炒期货，滚动质押，都靠那些流动资金来维持紧张的资金链。

然后抽出资金造车，一直没有产出，那边的工程款又来催缴了，所以一方面给工程师发了无息的商业票，就是打白条，另一方面还要向国外发行美元债。

所有的房地产都是这样做的，银行的大部分资金都被房地产绑架了。没有资金支持科技企业和其他中小企业的发展，就无法创造足够的就业率。中产阶级正在偿还贷款，整天减少衣服，刺激国内需求。

因此，中央政府高瞻远瞩，提出了不炒房的国策，提出了房地产行业的三条红线，然后收紧了银行贷款。

但此时恒大已积重难返，欠债超过9万亿元。目前正在制定紧张的资产处置方案。

这次央行将房地产划分为实体经济是为了消除其他金融保证金的杠杆交易属性，回到购买土地-贷款-销售-建筑-还款，或购买土地-贷款-建筑-销售-还款。

就是不允许连续拿地，因为连续拿地，自有资金有限，全靠贷款，还是期货交易。

当然，如果你很有钱，靠自己的资金建楼，也没有限制。

资本的贪婪必然导致他们尽一切可能进行期货交易。因此，有必要对房地产行业的贷款进行强有力的监管，不允许企业擅自挪用贷款，以防止未完成的建筑拖欠工程款，银行贷款也可以确保安全。

如果不再允许杠杆化，由于资金限制，每个房地产企业只能在单位时间内建设有限的房地产，而合格的房地产企业很少，因此未来一手房交易的比例将大大降低。

新开盘价格逐渐稳步上涨，从而成为富人的选择。

二手房将成为交易的主力军，其价格因折旧而逐渐下降。这是一种长期趋势，而不是短期趋势房价构成必然影响。

房地产将慢慢转变为一个普通的重资产类别，与建筑业交流，将有一定的资本门槛，设定一定的金额风险保证金。资金实力不足的房地产企业逐步淘汰，资金实力强的建筑企业将逐步切入房地产，形成联动。

随着自有资金比例的增加，银行贷款比例将下降，从而提高制造业等行业的贷款比例，提高就业率，提高居民的可支配收入。

对当前普通房地产企业的影响是，至少可以生存，保障建筑资金，但受地方政府监管，不能跨地区挪用，至于企业负债，重组需要优质企业。

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