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随着央行、中国银行业和保险监督管理委员会联合发布关于调整差异化住房信贷政策相关问题的通知，自首次降低抵押贷款利率下限以来，围绕抵押贷款和房地产市场问题源源不断，其中是否应提前偿还抵押贷款热门话题较高，多次在社交平台热搜索。

根据央行发布的《2022年4月金融统计报告》，今年4月，人民币贷款增加6454亿元，同比增加8231亿元，住房贷款减少605亿元，同比减少4022亿元。

住房贷款的减少反映了今年以来购房者贷款意愿的下降。对房地产市场缺乏信心也反映在是否应该提前偿还贷款的问题上。

根据《21世纪商业先驱报》最近的微博投票，在1300多名参与者中，有51.8％你有没有考虑过提前还房贷？选择有的问题，26.2％选择没有

那么，提前还房贷合适合理吗？利大于弊还是弊大于利？

利差增加，用提前还贷代替投资

长期以来，一直有一种说法：抵押贷款是普通人向银行借款金额最大、时间最长、利率最低的金融杠杆。

在很长一段时间里，银行理财产品的收益率是接近、甚至高于房贷利率的，因此，在那段时期，你很少会看到“提前还房贷”的建议，因为投资者可以利用手上的资金进行投资，以产生的收入覆盖抵押贷款利息支出。

但今年以来，A股市持续下跌，股票基金大幅亏损，银行金融产品未能幸免，收益波动较大，甚至低于面值，记录负收益。

与此同时，由于房地产调控政策，房贷利率较过去大幅提高，以上海为例，2021年，上海首套房贷利率从4开始.65%调整到5%，二套房贷利率也从5%调整.25％上调至5.7％。

据贝壳研究院监测统计，5月103个重点城市主流首套房贷利率为4.91％，二套利率为5.32％，与4月份相比，分别下降了26个和13个基点。虽然有明显下降，但在很多银行理财产品亏损后，提前还贷显然更有利。

易居研究院智库中心研究总监严跃进在此背景下表示：最好把钱放在股市上偿还贷款，这也是一种投资方式。”

提前还贷省钱

提前还贷也是一种投资。这背后的逻辑和原则在哪里？

事实上，当投资收益率低于抵押贷款利率时，抵押贷款对购房者来说是真实的“硬”负债，此时选择提前还款，可以直接为贷款人节省资金——因为抵押贷款利息只计算到结算日，提前还款可以减少贷款人未来的利息支出，因此，在当前情况下提前还款，可以说是一个合适合理的选择。

例如，购房者以5%的贷款利率向银行贷款200万元购买房地产，抵押期为30年。等额本息还款方式，他的月供在10736元左右，还款总额约386.总利息约186万元.5万元。

如果他决定在20年后一次性还清余额，总利息可以降至158左右.9万元，省下27.6万元的利息；如果提前10年还清，他可以省钱95万元利息支出。

在当今抵押贷款利率的背景下，如果长期稳定的投资收益不能超过抵押贷款利率，贷款人可以考虑提前偿还贷款。

降低消费贷利率起助推作用

消费贷款利率的大幅下调也促进了抵押贷款提前偿还的浪潮。

此前，不提倡提前偿还抵押贷款的一个重要考虑因素是，贷款人有可能在购买房屋后申请其他贷款，如购买汽车、装修等，这些消费贷款的利率通常高于抵押贷款。换句话说，如果抵押贷款被保留，它可以减少贷款人对高利率贷款的使用。

然而，随着近期政策的出台，消费贷款利率大幅下降。据报道，兴业银行上海分行消费贷款年利率为3.85％，大大低于抵押贷款利率；浦发银行浦银点贷嘉年华优惠期间，贷款利率分别为3.480%(一年期).15%(三年期).45%(五年期)。因此，贷款人不需要保留抵押贷款，可以选择提前偿还贷款。

因人而异，不要盲目提前还贷

然而，提前还款并不适用于每个贷款人和家庭。

首先，选择提前偿还贷款的重要原因之一是投资收入无法覆盖抵押贷款利息支出。如果贷款人能够享受更优惠的第一笔抵押贷款利率，并有稳定的长期投资收入，可以对冲抵押贷款利息支出，那么提前偿还抵押贷款不是一个具有成本效益的选择，毕竟，考虑到货币贬值，抵押贷款压力会越来越小。

其次，提前偿还贷款的必要条件是，贷款人家庭的资金或储蓄足以支付提前偿还贷款的资金。当然，除了提前偿还贷款外，还有预留足够的营运资金作为应对突发事件、增强家庭和个人抗风险能力的备用金——这在疫情背景下尤为重要。

如果现金流因提前还款而不可持续，甚至不得不额外贷款，收益大于损失。考虑提前还款是最好的选择，直到有闲钱，收入稳定，保障齐全，现金流充裕。

再次，公积金贷款利率低，通常不建议提前偿还贷款，还款可以通过公积金还贷来减少现金支出。

最后，个人和家庭收入结构、职业规划、家庭规划、市场趋势等，是影响提前贷款合适问题的因素，因此，贷款人也需要根据自己和家庭情况，小心决定，不因为不想为银行工作等原因，盲目提前贷款，造成不必要的损失。

Tips 小贴士：

一般来说，提前还贷需要向银行支付一定的违约金，如，工商银行规定，若贷款时间未满一年，提前还款时需收取还款金额的5％为违约金，贷款满一年后不收取违约金；招商银行则规定，若贷款时间未满一年，提前还款时，收取正常情况下3个月的利息为违约金，贷款满一年后，收取一个月的利息为违约金等。但根据不同银行的不同条款，银行VIP客户可以申请免除违约金；此外，如果提前还款仍然可以为贷款人节省大量资金，贷款人仍然可以考虑提前还款。

本文起源于理财周刊

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